住宅产业化将是我国建筑行业发展的必然趋势
于学资、郑现菊
（郑州经贸职业学院
河南郑州
450044
）
【
摘要】
：
住宅产业化是一种新的业态模式，
随着房地产产业在社会中的不
断发展，
住宅产业化的模式也随着建筑经济的变化逐步形成。
与此同时，
那种简
单粗放型的流程已经不再适应建筑业的发展，
住宅产业化将改变传统建筑业的生
产方式，
取代简单粗放型的流程，
以提高住宅生产的劳动生产率，
提高住宅的整
体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
【关键字】
：
住宅产业化、建筑行业、效益
住宅产业化就是利用现代科学技术，
先进的管理方法和工业化的生产方式
去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。
住宅产业化改变了传统建筑业的生产方式。
住宅产业化采用工业化的生产方式建
设建筑，能够降低成本、提高效率、保证质量。住宅产业化已经成为建筑业发展
的趋势和必然，则是为保障性住房的建设提供了契机。
一、
国外住宅产业化的发展和特点
（一）国外住宅产业化的发展
住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，
以提高建设效率、降低成本。国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。
20
世纪
50
～
60
年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；
20
世纪
70
～
80
年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；
20
世纪
90
年代后，
是住宅产业化发展的成熟期，
重点转向节能、
降低住宅的物耗
和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。目前，在
发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到
20
％～
25
％，
美国为
31
％，
瑞典在
60
％以上。
住宅产业化的实施效果非常明显。
（二）国外住宅产业化的特点
日本人口众多，宜居国土面积少，造成人口密度高，因此，在住宅类型上必
然是以多层、
小高层、
高层为主，
日本在这类建筑的钢筋混凝土工业化技术上是
比较成熟的，
万科就是通过与日本企业的合作，
缩短了技术研发周期。
其他产业
化程度较高的国家，如美国、法国、丹麦、瑞典，住宅类型以低层的独栋住宅居
多，结构形式以钢、木为主，不太适合中国资源状况。
美国住宅产业化市场的特点是在统一的技术标准下，部件制造、部件销售、
施工安装、
营销等各个环节存在大量中小型企业，
专业化分工明确。
以施工安装
为例，据《美国统计摘要》
1987
年的统计，建筑总承包商为
15.76
万家，重型
工程承包商
(
道桥等市政工程
)3.66
万家，
专业承包商
34.20
万家
(
进一步可细分
为
17
类
)
。
二
、
住宅住宅产业化的效益
住宅产业现代化发展符合我国的
“可持续发展”
战略，
社会效益和经济效益
巨大，
从长远看是一件利国利民的大好事，
虽然我国的第一次建筑工业化高潮在
当时经济水平和装备条件的限制下受到挫折，
但现在时机已经成熟，
亟待重整旗
鼓，为和谐社会的建设和发展作出应有的贡献。
（一）住宅产业化的
社会效益
传统生产方式弊端多，主要表现在质量差、进度慢、消耗大、污染多等方
面，
我国正处在住房供求关系严重失衡的时期，
急需大量的住房，
特别是保障性
住房，
如果继续按照传统的建造方式生产，
必将造成大量社会资源的浪费，
由于
现有的建造方式存在种种弊端，
已经引起了国家的高度重视，
提出了
“可持续发
展”的战略，在建筑行业重点就是发展节能省地型建筑和推进住宅产业化进程，
这些都是符合国家战略发展的需要，
从长远来看，
发展住宅产业化的宏观效益符
合国家利益
资源节约方面：
每采用工业化方式建造
1400
万平方米的住宅，可节约资源消耗：
节约能耗：
5.6
万吨标准煤
=1.4
亿度电量
节约用水：
1260
万立方
=1.2
个杭州西湖的水量
减少混凝土损耗：
8.8
万立方米
=18
栋
18
层小高层住宅混凝土用量
减少钢材损耗：
8400
吨
=11
栋
18
层小高层住宅用钢量
减少木材损耗：
5.6
万立方米
=730
公顷森林
（二）
住宅产业化的经济效益
实行住宅产业化后，
由于大量采用预制构件，
主要的生产工作是在工厂里进
行，现场安装的工期大幅度缩短，形成的典型的“空间换时间”方式，若在房地
产开发中采用住宅产业化的方式，
除建设直接成本下降外，
还可以大大加快开发
周期，
提前交付使用时间，
减少过渡安置费用，
节省开发建设管理费用和财务成
本，从而总体上降低开发成本。这有利于加快开发建设进度，形成滚动开发，特
别是在旧城改造和城乡一体化建设中具有十分重要意义。
二、
我国现有的经济发展水平已经具备工业化制造的前提条件
建筑产品由于受运输成本的制约，即使形成工业化生产，也不可能像汽车、
家电产品一样形成过于庞大的规模，
供应必须尽可能的本地化，
因此工厂的规模
不会像汽车、
家电制造业一样动辄几十亿、
上百亿的投资规模，
住宅产业化必须
具备的条件是“房屋制造工厂”的数量和技术水平，而不是单个工厂的规模。
成功案例
：
2012
落成的龙悦居三期项目是深圳第一个大规模采用工业化方式建造的项
目，是深圳市
2011
年的重大项目，为公共租赁保障性用房，位于深圳市龙华二
线扩展区，占地面积
50116m2
，总建筑面积
215673.5m2
，建筑高度约
80m
，容积
率为
3.5
，共
4002
套，由两层地下室与
6
栋高（
26
～
28
层）住宅构成。本项目
为精装修交楼，开工日期为
2010
年
9
月
15
日，交工日期为
2012
年
9
月
1
日，
合同总工期为
717
天。该项目为深圳市住宅产业化试点小区，采用工业化技术，
按
B
级体系实施，
B
级体系说明：
外墙、
楼梯、
阳台预制，
结构主体现浇混凝土，
即内浇外挂体系。
四、我国建筑行业产业化的发展建议
在中国住宅产业化发展的过程中，
我们不但要注意技术的应用，
同时也应该
兼顾社会公平问题，
在中国未来的住宅产业化过程中，
应该注意以下几个方面的
问题。
（一）减少标准的差距
住宅产业化进程中急需建立住宅标准，
也提出了要建设各种标准体系，
从社
会公平的角度出发，
我们在制定住宅标准时，
应该考虑各种收入人群的需求，
满
足各种住宅需求，
而不能采用住房建设中存在的高标准现象。
在制定住宅标准体
系时，保持各种标准之间的差距也有助于体现社会公平。
（二）建设的政策
从住宅产业化的研究中，
各个居住社区的工业化生产标准单一，
将造成社区
的住宅差异化不明显。
根据对居住分异的研究，
在住宅产业化过程中，
应提倡多
标准的住宅采用混合建设模式，
使住宅产业化过程中的社会问题得到解决。
所以，
我们要制定相应的住宅部件标准，
同时也要研究各种组装技术，
能够利用相同的
部件组装出不同标准的住宅，从而有助于工业化生产。
（三）进程中的作用
根据项目的启示，
政府在旧城更新中具有重大的责任。
政府应该充分考虑当
地居民的经济水平，
给予合理的经济补偿，
令当地居民有能力在原地或者周边购
买住房。
同时我们还应该加强政府在住宅产业化进程中的作用，
通过在政府主导
项目中采用住宅产业化的建设，有助于推动住宅产业化生产产品为市场所接纳，
也通过政府的示范效应，带动住宅产业化的发展，从而实现住房公平。
五、结束语
从发达国家的住宅发展史来看，
住宅产业化是一种必然趋势，
如日本、
美国
等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落
后的生产方式，
带来了难以克服的质量通病和企业资金的慢速周转。
而随着品质
导向、
规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，
“未来我们看到的，
将主
要是标准化设计、工厂化生产的住宅产品。”
参考文献
［１］
、张谦、刘丽：住宅产业化与建筑经济
[J]
，城市建设，
2010
年第
3
期。
［２］
、沈良峰：论我国住宅产业化的制约因素
[J]
，
2008
年第
09
期。
［３］
、吴永强：试论建筑经济和住宅产业化
[J]
，中国房地产业，
2010
年
03
期。
［４］
、
童悦仲访谈：我国住宅产业化的工作重点
中国住宅产业网
［５］、住宅产业化：深圳首个工业化项目是如何炼成的？
．大太阳建筑网
［６］
、高白宁等著，
《技术经济学》
，北京理工大学出版社，
2010
年。
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